El precio de la vivienda se ha disparado en una espiral que distorsiona no sólo el mercado, sino también la estructura social y urbana. Entre 2017 y 2024, el Índice de Precios de Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) duplicó su valor en el Área Metropolitana de Guadalajara (AMG), pasando de 103.66 a 200.19. No hablamos simplemente de cifras técnicas, hablamos de un territorio donde, a precios de hoy, equivaldría a dos casas compradas en 2017. Esta inflación inmobiliaria no es reflejo de desarrollo, sino evidencia de un modelo excluyente y especulativo.
Lo que ocurre en Jalisco —y particularmente en su capital— es una forma de violencia urbana encubierta por la perorata de la “plusvalía”. Mientras el precio promedio de una vivienda en el estado ronda 1.87 millones de pesos, un cuarto de la población accede sólo a viviendas por debajo de los 664 mil pesos. Y, al mismo tiempo, otra cuarta parte privilegiada compra casas de más de 2.21 millones. En el AMG, el promedio real supera con mucho los 4 millones para casas y departamentos. ¿Qué clase de ciudad se construye cuando más de 400 mil créditos autorizados por el INFONAVIT no se pueden ejercer, porque simplemente no existen casas disponibles en ese rango de precios?
La vivienda ha sido secuestrada por el capital financiero, y la especulación ha sustituido la planeación. A medida que se anuncian nuevas torres y desarrollos “premium”, el precio del metro cuadrado se vuelve una competencia de vanidades inmobiliarias. Guadalajara, Zapopan y Tlaquepaque tienen zonas con precios por encima de los 100 mil pesos por metro cuadrado, mientras el promedio nacional ronda los 30 mil. Esta brecha de 33% respecto a la media nacional, convierte a Jalisco en el tercer estado más caro del país, sólo superado por Ciudad de México y Nuevo León.
Pero el verdadero problema no es que las casas cuesten más. El inconveniente es que se construyen para un mercado que no existe, justo, entre quienes necesitan vivienda. Se construyen para invertir, no para vivir. La demanda no dicta la oferta; la especulación sí. Y el resultado es una ciudad cada vez más fragmentada, donde la vivienda económica es una rareza, y el centro urbano se encarece a tal grado que desplaza a las clases trabajadoras hacia la periferia. Esto genera más tráfico, contaminación y desigualdad. Y lo más grave, destruye la posibilidad de habitar la ciudad de manera digna.
El programa “Vivienda Protegida” del municipio de Guadalajara, con casas que cuestan entre 700 mil y un millón de pesos, representa un esfuerzo loable, pero insuficiente. Apenas incluye 434 viviendas en una ciudad donde sólo el 0.5% de la demanda real puede atenderse con la oferta actual. La lógica de desarrollo urbano está atrapada en el espejismo del capital. Se permite construir viviendas verticales de lujo, mientras se condena a la mayoría a vivir lejos, mal conectados y en condiciones precarias. ¿Cómo puede ser sostenible una ciudad donde la mitad de la población vive en renta, y esa renta ya supera los 28 mil pesos mensuales?
La especulación es un problema de precios. Un problema de ciudad. Cada torre lujosa vacía, cada crédito que no se puede ejercer, cada familia que no encuentra dónde vivir, es un síntoma de un modelo que fracasó. Y no se trata de pedir subsidios eternos ni de criminalizar la inversión privada, sino de redefinir las reglas respecto a la vivienda. Necesitamos una política de suelo clara, con mecanismos que obliguen a los desarrolladores a destinar un porcentaje a vivienda accesible, incluso en las zonas más cotizadas. Necesitamos que los gobiernos—municipal, estatal y federal— recuperen su capacidad de incidir en el mercado, no como regulador tímido, sino como actor decisivo de equidad social.
El crecimiento de la demanda de vivienda vertical, con un precio promedio de 39 mil pesos por metro cuadrado, es otra señal de cómo se ha privilegiado la rentabilidad sobre la necesidad. En 2018, ese precio era de 31 mil. El salto de ocho mil pesos no se justifica con insumos, ni con mejora de servicios. Se explica únicamente por la expectativa de ganancia. Una vivienda no debería valer más, sólo porque alguien la retuvo hasta que el mercado la infló artificialmente. Ese modelo, es el que debe intervenirse.